Suelo y platea en Flores
Flores norte (de Rivadavia a Gaona) es alto y firme: platea simple de 12 cm. Flores sur, bajo la avenida Directorio, tiene napa a 2 m y antiguos cauces del Cildáñez: platea con vigas de borde, y estudio de suelo en lotes cercanos a Castañares.
Normativa en Flores
- Código Urbanístico: USAB 2 en manzanas internas; USAM sobre Nazca, Directorio, Avellaneda, Rivadavia y Gaona.
- Sin Ley 13059. Permiso de obra por TAD; aviso de obra para ampliaciones menores.
- Local con vivienda: uso mixto conforme sobre corredores; habilitación comercial por rubro.
Lote típico y qué se construye
Lotes de 8,66 × 30 m con casa baja y fondo. Lo que más se pide:
- Ampliaciones al fondo de 20 a 40 m²: la obra más frecuente.
- Locales comerciales con vivienda arriba sobre avenidas.
- Plantas altas sobre casas de PB.
- Departamentos y edificios bajos de PB + 2 sobre corredores USAM.
Logística de obra en Flores
Acceso por Directorio, Nazca y Rivadavia; calles internas sin restricciones. Sobre avenidas, descarga temprana con permiso de calzada. Camiones de 10 a 12 m.
Plazo y precio en Flores (septiembre 2026)
| Obra | Plazo | Precio desde |
|---|---|---|
| Obra gris 100 m² | 45–60 días | USD 73.100 |
| Llave en mano 100 m² | 100–120 días | USD 111.300 |
| Ampliación 30 m² | 25–40 días | USD 35.000–44.500 |
| Local 60 m² + vivienda 70 m² | 60–70 días | USD 138.000–170.000 |
Ajuste de +6% sobre el precio base. Flores sur: USD 20–30/m² por platea con vigas.
Servicios en Flores
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Zonas linderas
Caballito, Parque Chacabuco, Floresta, Villa Santa Rita y Parque Avellaneda. Todos los barrios en steel framing en CABA.
Preguntas frecuentes
¿Qué diferencia hay entre Flores norte y Flores sur para construir?
Norte firme con platea simple; sur con napa a 2 m y platea con vigas.
¿Se puede hacer un local con vivienda arriba en Flores?
Sí, sobre los corredores USAM: local de 60 m² y departamento arriba desde USD 130.000.
¿Cuánto tarda una ampliación en Flores?
25 a 40 días para 20 a 30 m² al fondo.
¿Cuánto cuesta construir en Flores en 2026?
Obra gris desde USD 731/m² y llave en mano desde USD 1.113/m².