Steel framing para alquiler e inversión
Una casa de 110 m² para alquilar en steel framing cuesta USD 105.000 a 130.000 llave en mano y rinde entre 6 y 9% anual bruto en dólares en el conurbano en septiembre de 2026, contra 3 a 4,5% de un departamento usado en CABA. La diferencia está en el costo por m², el plazo de 4 meses y la demanda de casas con jardín en el segundo cordón. Acá están los números, las tipologías y las zonas.
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Números de un caso
Lote de 300 m² en Moreno, Ituzaingó sur, Escobar o Canning abierto.
| Concepto | Monto |
|---|---|
| Casa de 110 m², 3 dormitorios, línea alquiler (USD 1.050/m²) | USD 115.500 |
| Estudio de suelo, derechos, conexiones | USD 4.500 |
| Total construcción | USD 120.000 |
| Alquiler mensual estimado | USD 750–950 |
| Renta bruta anual sobre construcción | 7,5–9,5% |
| Renta bruta sobre lote + construcción (lote USD 45.000) | 5,5–6,9% |
| Vacancia, impuestos, mantenimiento (15%) | Renta neta 4,7–5,9% |
Valores de alquiler de referencia por zona. Servicio en viviendas para alquiler e inversión.
Tipologías y rendimiento
| Tipología | Superficie | Precio llave en mano | Alquiler estimado | Renta bruta sobre construcción |
|---|---|---|---|---|
| Casa 2 dormitorios | 75 m² | USD 82.000 | USD 600–750 | 8,8–11% |
| Casa 3 dormitorios | 110 m² | USD 115.500 | USD 750–950 | 7,8–9,9% |
| Dúplex 2 × 70 m² | 140 m² | USD 150.000 | 2 × USD 600–700 | 9,6–11,2% |
| PH 3 × 55 m² | 165 m² | USD 180.000 | 3 × USD 500–600 | 10–12% |
| Tiny house de 40 m² en el fondo de un lote | 40 m² | USD 52.000 | USD 400–500 | 9,2–11,5% |
Precios de septiembre de 2026 en lote abierto con suelo firme. Dúplex y PH en dúplex y PH; unidades chicas en tiny houses. El dúplex y el PH requieren que el código del partido admita más de una unidad por lote.
Por qué el steel framing rinde más que comprar hecho
- 1Costo: USD 1.050/m² contra USD 1.800 a 2.800/m² de un departamento usado en CABA o USD 1.400 a 2.000 de una casa usada en el conurbano.
- 2Plazo: 4 meses hasta alquilar; cada mes sin renta cuesta 0,7% del capital.
- 3Producto nuevo: alquila 10 a 20% más que uno usado equivalente y sin reparaciones en los primeros 8 años.
- 4Aislación: una casa que no pasa frío ni calor retiene inquilinos; la rotación cuesta un mes de alquiler.
- 5Eficiencia: dos unidades por lote donde el código lo permite.
Zonas con demanda de alquiler de casa
- Pilar, San Sebastián, Pilar del Este, Terravista: familias que llegan antes de comprar.
- Escobar, El Cantón, Villanueva, Benavídez: personal de Nordelta y parques industriales.
- Canning, Terralagos, Ezeiza: familias del sur; personal del aeropuerto.
- Hudson, Fincas de Iraola, Berazategui: corredor sur.
- Moreno, Ituzaingó, Castelar sur, Morón: alquiler familiar de casa con patio.
- Lomas de Zamora, Adrogué, Temperley: casa en barrio con colegios.
- La Plata, City Bell, Gonnet: estudiantes y familias vinculadas a la universidad.
Precio y suelo de cada localidad en zonas.
Cómo bajar el costo sin bajar la renta
Obra gris más terminaciones de línea alquiler compradas por cuenta propia ahorra 3 a 8% (detalle en obra gris vs. llave en mano). Casa de 75 m² en vez de 110 si el lote lo permite: el alquiler baja 20% y el costo 30%. Tipología repetida (dos casas iguales en lotes distintos) baja 5% el proyecto y la compra.
Financiación
Los créditos UVA financian la construcción, pero la cuota de USD 630 por USD 100.000 supera el alquiler de USD 800 solo con vacancia cero: se financia con capital propio o con crédito por menos del 50%. Detalle en financiación y créditos UVA. Cronograma de obra en plazos de obra.
Preguntas frecuentes
¿Qué renta da una casa de steel framing para alquilar?
6 a 9% anual bruta en dólares sobre construcción en el conurbano.
¿Conviene una casa o un dúplex?
Dúplex si el código lo permite: la renta por lote sube 40 a 60%.
¿En cuánto tiempo entra en renta?
5 a 6 meses desde la firma hasta el primer alquiler.
¿Qué terminaciones conviene poner en una casa para alquilar?
Porcelanato, PVC con DVH, grifería nacional, cocina de melamina, pintura lavable.
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