Departamentos y edificios bajos en San Nicolás

Con lotes de sin lotes; pisos de oficina a reconvertir en San Nicolás, el proyecto de edificios bajos se plantea en PB + 2 o PB + 3 (hasta 4 niveles en steel framing puro); 4–12 unidades de 40–70 m².

Frente al ladrillo, hacer edificios bajos en San Nicolás cambia así: hasta 4 niveles compite en plazo y costo; arriba de eso, no.

Sobre el suelo de San Nicolás una obra liviana de edificios bajos pesa un tercio que la de ladrillo y se funda con estudio de suelo y platea de 15–20 cm con vigas de borde e intermedias por el relleno y la napa a 1 m, que suma USD 25–45/m².

Lo que sale mal en edificios bajos cuando se hacen sin experiencia en San Nicolás: confundir el límite del sistema (más de 4 niveles requiere híbrido con hormigón); acústica entre pisos; ascensor que exige núcleo de hormigón.

En San Nicolás el trámite de edificios bajos entra por TAD ante la AGC con profesional matriculado en CPAU o CPIC; la Ciudad no exige el cálculo IRAM 11605 de la Ley 13059, aunque lo entregamos igual.

Indicadores y reglas vigentes en San Nicolás para edificios bajos: código Urbanístico CABA, microcentro USAA; APH; sin Ley 13059; plan de reconversión de oficinas a vivienda con beneficios.

Del lado del servicio, hacer edificios bajos en San Nicolás implica: permiso de obra con cálculo y estudio de suelo; en CABA verificar altura por unidad de sustentabilidad.

San Nicolás no puede pedir requisitos distintos de los del ladrillo para edificios bajos: Resolución 5/2018, sistema tradicional.

Antes de decidir edificios bajos en San Nicolás podés pedir referencias de obras en Retiro y Montserrat: fotos por etapa, m², plazo real y precio final.