Errores al comprar una casa prefabricada y cómo evitarlos

¿Por qué un precio sin platea ni estudio de suelo es un error?

Un precio sin platea ni estudio de suelo es un error porque deja afuera la parte de la obra que más puede cambiar el total. La casa se apoya sobre una platea de hormigón, y si el suelo del lote es blando o de relleno, esa platea necesita vigas y cuesta más. Un presupuesto que dice "casa desde" y no menciona la fundación está mostrando solo una parte de la cuenta.

En nuestros modelos de casas prefabricadas la platea para suelo firme está incluida en el precio llave en mano. Si el estudio de suelo muestra que hace falta platea con vigas, se suman de USD 15 a 45 por m², con valores a septiembre de 2026. Por eso conviene hacer el estudio antes de cerrar el número final, no después de firmar.

¿Cómo se comparan dos presupuestos de casa prefabricada?

Dos presupuestos de casa prefabricada se comparan rubro por rubro, no por el número final. Uno puede incluir aberturas con DVH, instalaciones con artefactos y muebles de cocina, y el otro terminar en "paneles montados y cubierta". El segundo parece más barato, pero todavía le faltan meses de obra para poder vivir.

Antes de comparar, pedí que los dos digan lo mismo en estos renglones. Qué tiene que entrar en un precio llave en mano está detallado en qué incluye una casa prefabricada llave en mano.

¿Hace falta el cálculo de aislación IRAM 11605?

Sí, el cálculo de aislación según IRAM 11605 hace falta, y no pedirlo es uno de los errores que se pagan después en la boleta de gas y en condensación. En la provincia de Buenos Aires la Ley 13059 exige acondicionamiento térmico en las viviendas, y la forma de demostrarlo es ese cálculo: dice cuánta lana de vidrio va en muros y techo y dónde va la barrera de vapor.

Un presupuesto que dice "aislación incluida" sin espesores ni cálculo no permite saber si la casa va a ser cómoda en julio. La normativa completa está explicada en Resolución 5/2018, Ley 13059 e IRAM.

¿Qué pasa si el contrato no tiene plazo de obra?

Si el contrato no tiene plazo de obra, no hay forma de reclamar cuando la casa se demora, y la demora casi siempre cuesta plata: alquiler, mudanza postergada, materiales que suben. El plazo tiene que estar escrito, separado por etapas y atado a los pagos.

Como referencia, una prefabricada en paneles lleva 20 a 30 días de taller y 30 a 45 de montaje; una modular, 30 a 45 días de taller y 5 a 10 de instalación en el lote. Antes de eso van el estudio de suelo, el permiso y la platea, que también conviene que figuren en el cronograma.

• Plazo de taller y de montaje por separado.
• Qué pasa si se atrasa (y qué demoras no cuentan, como lluvia o permisos).
• Pagos atados al avance real, no a fechas fijas.
• Fecha de entrega con la casa en condiciones de habitar.

¿Por qué hay que verificar el acceso al lote antes de comprar?

Hay que verificar el acceso al lote antes de comprar porque una casa prefabricada llega en camión y una modular en carretón con grúa. Una calle de tierra que se embarra, un pasillo angosto, cables bajos o un árbol en la vereda pueden obligar a cambiar el sistema o a sumar equipos que no estaban en el precio.

En lotes urbanos del conurbano, con el clásico frente de 8,66 m, las prefabricadas en paneles suelen ser la opción más simple, porque los paneles entran por partes. Cómo es la logística de una modular está en cómo se traslada e instala una casa modular.

¿Conviene elegir el modelo antes de saber qué permite el lote?

No conviene elegir el modelo antes de saber qué permite el lote: retiros, FOS, FOT y, en barrios cerrados, el reglamento de construcción pueden dejar afuera la casa que te gustó. Una casa prefabricada lleva el mismo permiso municipal que una de ladrillo, así que el municipio la mira con las mismas reglas.

Lo correcto es al revés: primero las medidas y la ubicación del lote, después el modelo que entra. Si el lote es angosto, un P60 de 2 dormitorios o un P80 con galería suelen resolverse mejor que un modelo ancho. Las plantas y los precios de cada uno están en casas prefabricadas.

¿Cuánto conviene pagar por adelantado?

Conviene que lo pagado por adelantado sea un anticipo y que el resto acompañe el avance de la obra: platea terminada, paneles fabricados, casa montada, terminaciones. Pagar casi todo al firmar deja al comprador sin margen si algo se demora o no se hace como estaba escrito.

Los pagos atados a etapas que se pueden ver en el lote son la mejor protección. Más controles para elegir con quién construir están en cómo elegir constructora.

¿Qué necesitamos para darte un presupuesto completo?

Para darte un presupuesto completo, sin renglones que aparezcan después, necesitamos la localidad, las medidas del lote y cuántos dormitorios buscás. Con eso te pasamos el modelo que entra, el precio llave en mano con el ajuste de zona y la lista de lo que se paga aparte. Construimos en todo el conurbano, por ejemplo casas prefabricadas en San Miguel, en Lomas de Zamora o en Campana. El valor por m² de cada sistema está en precio del steel framing por m².

• Localidad y si es barrio abierto o cerrado.
• Medidas del lote y cómo es la calle de acceso.
• Cantidad de dormitorios y baños.
• Si ya tenés estudio de suelo.